마지막 회차는 부동산 관련 각계의 전문가를 모시고, 광양시 공동주택 정책의 발전방향을 논의하는 대담으로 꾸몄다. 지난 31일 오후 2시 광양신문 본사 사무실에서 열린 대담회에는 진수화 광양시의회의원, 김순열 광양시 건축허가과 공동주택팀장, 김양구 광양상공회의소 총무부장, 허형채 송보 7차 입주민 대표, 주낙중 동원 공인중개사 대표, 김장권 광양경제활성화운동본부 실무위원장 등 6명이 참석했다.

이들은 이날 대담에서 건실하고 튼튼한 건설사가 합리적인 가격으로 아파트 분양에 나설 수 있도록 인허가 과정에서 보다 철저한 검증을 주문하고 부동산 시장 혼탁 양상을 막기 위해 지자체, 부동산 거래자, 중개업자 등이 힘을 모을 것을 당부했다.

또 시민들이 주민 공동체를 활성화하고 살기 좋은 주거 환경을 스스로 만드는 것도 공동화 현상을 막고 새로운 인구 유입의 동력이 될 것이라는 의견과 언론이 시민들이 과장광고 등으로 인한 재산피해를 입지 않도록 관련 사례나 법률, 제도 등에 대한 홍보에 앞장서야 한다는 의견도 제시됐다.

 

광양시 공동주택 현황 발표

김순열- 광양시 공동주택은 211개 단지, 4만4432세대가 거주하고 있다. 이중 임대 8453세대로, 19%비율이다. 분양은 3만5979세대다. 가구수는 6만79세대인데 주택수는 6만7089세대로, 주택 보급률은 112.98%를 기록중이다.

전국 보급률을 보면 전국적으로 103.5%며 광주 104.1% 전남 112.7% 전북 112.9%다. 작년대비 1.1%늘었는데 지난 6월과 9월에 1400세대 공급된 e편한세상과 자연애, 덕진봄의 영향이다. 현재 시공중인 공동주택은 5개단지로 진아리채2, 콤펙트시티, 가야렉시안, 흥한에르가, 옥곡그린이다. 2018년도에 700세대공급 예정이지만 가야렉시안이 지지부진해 2019년 입주까지 갈 수 있는 상황이다.

추진중인 공동주택 현황은 아직 접수는 안됐지만 총 7779세대 정도로 보고 있다. 목성 부영이 실시계획인가에 6579세대를 신청했고 광영아파트는 497세대 승인 진행중, 덕례지역주택조합은 836세대 신청서 접수 보안중이다. 이 3개단지는 2019년 이후 공급될 예정이다. 미분양현황은 2014년부터 추계해보니 감소하고 있다. 317세대로 줄었다.

 

미분양 관련 읍VS중마권 온도차

허형채-악성미분양이라는데 주택보급률이 백퍼센트가 넘으면 수요공급에 문제점이 있다. 용강리 주변 3500세대 15000명 정도가 거주하고 있는데 송보와 오네뜨는 입주할 아파트가 없는 품귀현상이 발생하고 있다. 정주여건이 좋아서 악성미분양이 없다고 생각해 고무적이라고 본다.

주택보급률이 높다보니 좋은 아파트로 옮겨가는 현상이 발생한다. 구도심지역이나 낙후된 곳에서 입주가 안 되는 침체된 분위기이고 이 같은 현상은 어느 지역이나 마찬가지다.

아파트가 늘어나면 용강지구도 미분양 관리지역이 되지 않을까라는 생각이 들기도 한다. 보통 저층 10가구 정도는 항상 미분양이 발생한다. 대체적으로 최근에는 용강지구는 미분양이 없다고 생각한다.

주낙중-중마동에 최근 지어진 아파트는 이편한세상이나 진아리채 2가 있다. 올초 입주한 덕진 임대아파트는 인기가 많아 대부분 입주가 되어 관련업체와 이사업체가 호황을 누렸다. 오래된 아파트인 부영 1차, 주공 1차 중 주공1차는 30~40%, 동광 301동 302동은 50%까지도 비어있다.

20년 정도된 아파트는 슬럼화가 문제다. 오래된 성호1차, 주공1,2차, 시영, 동광, 부영2차등은 전세금이 4000만원 이하다. 관리비나 여러가지가 문제가 될 수 있기 때문에 미분양과 함께 생각해봐야 한다.

김보라- 읍권에는 최근 입주한 대단지가 없기 때문에 미분양이 없고, 대신 중마권에 몰린 상태기 때문에 두 분의 의견에 온도차가 있는 것 같다. 하지만 읍권에서도 목성리 대규모 아파트를 분양하면 중마권과 같은 현상이 일어날 것이라는 전망이 있다.

김장권-손해를 볼 것을 알면서 우리 시에 아파트를 짓는 이유는 무엇인가?

김순열-분양사에서 사업단계서부터 5년 정도를 보고 사업성을 검토한다. 2013년도에 준공된 아파트들도 2011년에 시작할 당시는 분양성이 좋아서 아파트를 짓기 시작했지만, 시간이 지날수록 분양성이 떨어져도 발을 빼기 힘들다.

김장권-지금도 아파트사업을 신청하는 곳이 있나?

김순열-현재는 들어오는 것이 없다. 2014년 목성지구 부영 사업승인 이후 없다.

 

현실 반영한 미분양 현황 파악해야

주낙중-중마동 48층 이편한세상이 9월말 기준 100세대 입주했다고 하던데 실제 분양은?

김순열-분양은 90퍼센트 된 것으로 알고 있다.

진수화-이편한세상이 면적대비해서 가장 분양이 안 된 면적은?

김순열-현재 30평대다.

진수화-앞으로는 독신자 아파트가 늘어나게 될 것이다. 고령화 시대가 되면서 인구가 줄고 혼자 사는 사람이 늘기 때문이다. 10월에 빈집정비조례를 발의하려는데 농촌을 보니 단독주택만 하더라도 2만177세대이고 이마져도 빈집이 많다. 아파트는 신청을 하면 허가를 내주지 않을 수 없다. 회사 입장에서 사업 유지를 위해 지을 수밖에 없는 상황이다. 때문에 도시계획은 비율에 따라 공동주택부지를 계획해야 한다.

주낙중-인구유입과 아파트는 비례한다. 광양시 인구는 점점 줄어들고 있다. 2018년 되면 우리나라 전체 인구가 주는 걸로 알고 있다. 최근 시작한 중마동 콤펙트시티 도시형주택처럼 젊고 돈 있는 사람들은 1인가구를 선호하지만 경기가 나빠지면 주거비를 줄이기 위해서 합가가 많아질 것이다. 나홀로 주택보다는 점점 가족들이 큰 평수에 한 곳에 모여 살 가능성이 있다.

진수화-저 생각은 다르다. 작은 아파트를 2세대 갖고 살 것이다. 부모와 자식 생활권은 각자 하면서 가까운 곳에 살 가능성이 있다.

김장권-주변 사례를 봤을 때도 진수화 의견에 동의한다. 각각 방을 따로 가져야 하기 때문에 소형아파트 2개에서 살 가능성이 크다고 생각한다.

진수화-관리비나 세금을 따져 봐도 나홀로 아파트를 선호한다. 현재 미분양 자료는 믿을 수 없다. 이미지 때문에 정상적으로 신고하지 않는다.

허형채-미분양 현황을 시에서 현장에 나가 실제 조사해봤느냐, 건설사 자료만 믿고 제대로 조사하지 않는 것 같다. 시는 미분양이 없다고 하지만 실제 부동산에는 매물이 넘쳐나고 있다.

과장광고, 가격 적절성, 건설사 재정 상태 반영 등 관리 감독 철저하게

진수화-법정관리라든지 능력이 없는 회사가 광양에 들어오는 것이 문제다. 인허가권자(시장)가 가려내야한다. 무조건 허가내면 안 된다. 그러나 현재 인가를 쉽게 받아내고 있어서 신금단지 부근 아파트처럼 18년 됐는데도 아직까지 공사가 중단돼 해결이 안 되고 있다. 시에서 조사를 통해 제대로 허가를 내주어야한다. 도시계획이나 도시개발사업도 그렇지만 주택허가가 까다로운데 아파트 인허가는 쉽게 나고 있다. 또 시민의식도 바뀔 필요가 있다.

전국 5위의 주택보급률, 새로운 아파트가 나오면 무조건 옮겨간다. 새집을 찾아가는 것이 아니라 오래 사는 것이 중요하다고 생각한다. 세 번째로는 건설사 뿐 아니라 부동산 하시는 분들 또한 분양 홍보를 하고 있는데, 과장된 부분이 많다.

주낙중-허가받은 부동산은 정상적으로 하고 있다. 와우지구의 20-30만원짜리 땅을 100만원에 팔아 문제가 됐던 것처럼 무등록 중개업자가 활개치며 중개 질서를 어기고 있다. 강력한 단속 필요하다. 콤팩트시티나 락희호텔 등 건설사업자가 광고를 많이 과장하고 있어 여러가지 문제가 생기고 있다.

진수화-광고는 시에서 관리 못하나

김순열-분양광고는 과장, 과대부분은 공정관리위원회에서 관리한다. 시에서는 입주자모집공고 승인을 하는데, 항목에 맞게 하면 문제가 없다.

진수화-지금까지 그걸 다 맞게 했는지 확인할 필요가 있다. 하지만 현실적으로 힘든 부분이 있다. 나중에 바꿔버리거나 사업자들은 법을 교묘하게 피해간다.

김순열-주택보급률이 자꾸 나오는데 112%가 실제 많다. 하지만 주택소유자는 전국적으로 60%밖에 안 된다. 이것은 집을 소유하는 것보다 거주개념으로 많이 생각한다는 것이다. 광양시의 경우도 임대아파트는 거의 나가지만 분양은 잘  안 된다. 건설사에서도 10~20%정도 미분양이 발생한다는 점을 알고 있다. 이런 부분이 전세로 전환하면서 문제가 불거진다.

우림필유 같은 경우는 부도나서 어려움이 있었지만 전세대책을 잘했다. 보증을 해줬기 때문이다. 이게 우선적으로 되면 문제는 없다. 시민들이 잘 알도록 홍보해야할 것이라고 생각한다. 시에서도 법률자문을 월 2회 해주고 있다. 이런 창구를 많이 이용해 달라.

진수화-주택소유자는 60퍼센트는 한 사람이 여러 채를 가지고 있는 경우가 있다.

주낙중-주공이나 성호1차는 실거주자가 아닌 사람들이 많이 갖고 있다. 25만원 세를 받는 것이 은행이자보다는 나으니까,

진수화-그렇다고 아파트를 안 지을 수는 없는 상황이 문제다.

주낙중-덕진아파트는 임대 측정이 높게 된 것 같다. 광양읍 서희 조합아파트는 550-600만원대인데. 그러나 공사과정에서 어떻게 될지는 모르겠다.

김순열-태완노블리안은 이미 단지가 조성된 상황에서 택지 분양비가 쌌다. 덕진아파트는 산을 개발해 도로개설을 하는 등 개발비가 많이 들어 임대료가 더 비싼 것 같다.

진수화-땅값이 비싸면 아파트값 올라간다. 하지만 그렇지 않은 경우도 그냥 분양가 올라간다. 조사할 필요가 있다. 서민들이 들어가고 싶어도 못 들어간다.

주낙중-600만원 대인 중마동 분양가가 이편한세상이 790만원대로 올리면서 올가가고 있다.

김양구-황금지구 같은 데는 왜 그런지 건설사에서도 안 들어온다. 건설사에서 지역을 선택할 때는 수요조사부터 여러가지를 보고 결정할 것이다. 미분양을 예상해도 수익률이 높으면 아파트를 지을 것이다. 시에서 제재하기 힘들고 인구 증가를 위해서는 권장할 수도 있다. 그러나  좀 품격있는 아파트가 들어와야 한다. 아파트 단지가 경관도 좋고 살기가 편해야 한다. 선순환이 되어야 한다.

업체의 아파트 홍보는 개인 피해를 최소화하기 위해 언론이나 광양 소식지에서 주기적으로 법률적인 문제를 깨우치도록 알려야할 필요가 있다. 건설사들도 부당한 행위를 하지 못하도록 하는 인식을 심어줘야 한다.

허형채-임대아파트는 2년에 한번 5퍼센트씩 인상이 된다. 인상이 될 때마다 10%씩 빠져나간다. 다시 원도심으로 들어간다. 송보에 갔던 사람이 남해 오네뜨갔다가 다시 창덕으로 가더라, 2년마다 미분양이 생기는 구조다. 법률적으로 5% 이내로 되어 있지만 2013년까지 관례처럼 무조건 5%씩 올리고 있다. 이번에 고발까지 당하면서 3.5%로 조정했다. 이를 보고 광양읍 덕진 등이 인근과 비교를 하면서 싸워나가고 있다. 시에서 중재가 안 된다. 순환은 되겠지만 목돈을 구할 수 없어 이사를 가야하는 상황도 있다.

김순열-최근 법령이 바뀌면서 분양전환이 폐지됐다. 민간에서 자율적으로 알아서 할 수 있다. 임대아파트는 불법 전대가 문제다.

허형채-전대부분은 임대사업자가 계약하고 나면 받아줘야 하는데 그렇지 못해 프리미엄이 발생한다. 부동산에서 이뤄진다.

주낙중-임대사업자들이 반납을 하는 것이 정상이다. 요즘은 편법으로 계약금은 임대사업자가 내주는 방식으로 한다.

허형채-프리미엄만 따로 거래가 이뤄진다.

주낙중-임대아파트는 주택기금을 받아 짓는데, 이율이 낮기 때문에 분양할때 가격조정이 안되면 분양을 늦춘다. 제재 방법은 없는가?

김순열-5년은 의무지만, 그이상도 문제가 없다. 사업주가 결정할 수 있고, 제재는 불가능하다.

진수화-시민들이 새로운 아파트로 선호하기 때문에 어쩔 수 없는 상황이다.

주낙중-분양은 세금내고 뭐해야 되기 때문에 소유보다는 거주 개념을 바뀌고 있다. 임대아파트가 인기 많다.

진수화-특히 광양은 분양이 많지 않을 전망이다. 전국적으로 미분양은 고질화가 될 것이다.

허형채-분양가 책정시 택지와 건물의 순수 비용만 계산해야 하는데 부풀려서 임대분양가를 올린다. 시에서 심도 있게 봐야 할 상황이다.
 

자발적인 마을 가꾸기, 공동체 활동 활성화로 인구 유입 꾀해야

진수화-시민의식이 바뀌지 않으면 미분양 아파트 계속 생긴다. 인허가권자도 치밀하게 검토해서 합리적인 분양가가 이루어지도록 허가를 제대로 내야한다. 광고부터 원가조성까지, 평가를 못하겠지만, 사업자도 원가를 낮춰야 한다.

주낙중-인구유입 정책을 주도적으로 해야 한다. 인구가 안 들어오면, 오래된 아파트 슬럼화는 금방이다. 주공1차 재개발도 중단되고, 투자유치도 중요하지만 인구 유입이 가장 중요하다. 인구유입과 공동주택을 짓는 부분을 같이 생각해야 한다. 아울렛 이후 중마권 상권이 죽어갈 것이다.

김장권-초창기 포항에서 연봉이 높은 사람들이 이사를 왔을 때 10평대 아파트밖에 없다보니 순천 등으로 나갔다. 아파트가 들어오게 되면 경제적인 효과가 늘어날 것이라는 생각이다. 그런데 아파트를 짓는 업체가 실제 지역에서 얼마나 물품을 구매 하는지 궁금하다. 도장, 인테리어, 장판 등 지역에서 구매할 수 있는 물건은 지역 업체 이용하도록 유도해야 한다.

지역 사업체들에게 이익을 나눠줘야 지역 경제가 활성화가 되고 아파트 구입여력을 갖출 수 있어 선순환 될 것이다.

또 창덕지구는 아파트 주민들의 노력으로 최근 살기 좋은 아파트로 거듭나고 있다. 앞서 언급된 오래된 아파트들에서도 이점을 잘 적용해 아나바다, 문화공간 등을 형성해서 슬기롭게 공동화 현상을 극복하는 방법으로 나아가면 좋겠다. 포스코에서 관외 운행 통근버스를 없애면  많은 사람이 광양에 들어와서 살 것이다. 미분양, 공동화 해소에 도움이 될 것이다. 기업의 도움도 필요하다.

김양구-사태가 더욱 심각해지기 전에 아파트 공동화나 이런 부분을 신문에서 관심을 가지는  것은 잘하고 있다고 본다. 수준있는 아파트들이 들어와 정주환경이 좋은 도시로 거듭나도록 시나 여러 부분에서 노력해야 한다. 지금보다 나아지려면 기업이 많이 들어오고 기업하기 좋은 도시가 되어야 한다.

허형채-미분양이 발생된 것도 여러 문제점이 있기 때문이다. 살기 좋은 아파트고 마을이면, 정주조건이 좋으면 분양가가 높아도 들어온다. 주민의식, 시민의식이 바뀌면 살기좋은 아파트가 되고 분양이 될 것이다.

처음 이사왔을땐 10%정도 집이 비어있었는데 요즘 다 찼더라. 인근 아파트 값에도 영향을 미치는 것 같다. 공동체 살기 좋은 문화, 아이키우기 좋은 마을이 되니까 소문에 소문을 물어 순천에서 문의 전화도 많이 온다. 인구유입에 효과가 있다. 공동체 문화를 마을과 아파트 주민들이 깨끗한 마을 살기 좋도록 만들어야 한다.

김순열-주택이 너무 많은 것이 아닌가 하는 시각도 있지만, 장기적으로 봤을 때는 적정한 규모의 아파트는 지속적인 공급이 필요하다. 저출산 고령화로 인구 감소와 주거패턴이 바뀌고 있기 때문에 공급이 많아지는 현상이 일어날 수밖에 없다. 결론은 공동체가 살아나야한다. 시에서도 주거환경개선사업을 통해 5-7억 지원을 하고 있다.

노후되면 안 살려고 하기 때문에 부대시설 등 도시 재생, 공동체 측면을 지원해 주는 것. 잘하다 보면 인구가 유입될 것이다. 공동주택관리법도 개정됐고 시에서도 신설을 추진중이다. 관리부분도 공급도 건실하게 추진할 생각이다.