건물을 빌려 자영업을 하는 사람은 한번쯤 권리금이라는 말을 들어도 보고, 실제로 상가나 점포를 빌리거나 빌려줄 때 권리금을 지급하거나 또는 반대로 받았던 경험이 있을 것이다. 그러면 권리금이란 무엇이며 법적 구속력이 있는 것인가?

권리금이란 일종의 영업권으로서 오래 전부터 관행적, 관습적으로 이용되어 오던 권리로서 임차인의 영업행위의 노력에 대한 대가라고 볼 수 있다. 또한 권리금은 상가임대차계약에 부수되는 권리로서 임대차계약과 운명을 같이한다고 보면 된다. 권리금의 구성은 3가지로 나누어 볼 수 있는데 첫째 시설권리금이다. 이것은 영업을 위해 설치하는 영업시설물, 간판, 집기비품 등 유형의 재산을 말하고, 통상 내구년수를 3년으로 보고 매년 30% 정도를 균등상각하게 된다.

둘째 영업권리금이다. 이것은 영업을 하면서 축척된 영업상 노하우나 기술, 우량거래처, 신용 등을 의미하고, 통상 최종 1년치 영업이익 즉 순수익을 영업권리금으로 보게 된다. 셋째는 자릿세로 불리는 바닥권리금이다.

이것은 상가의 장소적 위치에 따른 영업상 이점을 일컫는 것으로 아주 목이 좋은 경우에만 적용하게 된다. 영업권리금이나 바닥권리금은 무형의 재산을 말한다.

쉽게 말하면 상가를 빌리는데 현재 임차인의 많은 노력 덕분에 통상적인 수익보다 더 많은 수익을 올릴 것으로 기대되어 임대보증금이나 차임 외에 지급하는 프리미엄(웃돈)이 권리금이다. 반대로 초과수익력이 없다고 판단되면 굳이 권리금을 지급할 이유가 없다 할 것이다.

만약, 권리금을 지급하는 경우에는 권리금계약을 상가임대차계약과는 별도로 체결하는 것이 맞다. 즉 상가임대차계약과 상가임대차권리금계약을 별개로 각각 독립적으로 체결하여야 안전하고 믿을 수 있다 할 것이다.

그럼 권리금계약의 당사자는 누구일까? 권리금을 이야기 할 때는 원칙상 건물주(임대인)하고는 관계없다. 현재의 임차인과 신규임차인(장래 임차인이 되려고 하는 자)이 계약당사가 된다. 즉 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하는 약정을 하는 계약이 권리금계약이다.

사실 이 영업권이라는 권리금은 위에서도 언급했듯이 관행적으로 오래전부터 민간에서 이용되어오던 것으로 그 동안 권리금의 법제화가 되어 있지 않아 많은 상가임차인들이 법으로 보호받지 못하고, 피해를 당하는데 속수무책이었다.

이런 폐단과 문제점을 없애고 경제적 약자인 임차인들을 보호하기 위해 2015년 5월 13일 드디어 권리금의 법제화가 이루어졌다.

즉 상가건물임대차보호법에 권리금에 관한 규정과 임차인의 권리금회수기회를 보장하는 등의 규정을 명시적으로 법률 조항에 삽입한 개정 상가임대차보호법을 공포하고, 현재 시행하고 있다.

권리금의 법제화가 이루어짐으로서 이제는 임차인의 권리금이 법률로 보호받음은 물론 법적구속력도 갖게 됨에 따라 앞으로는 권리금을 받지 못하거나 건물주의 방해로 권리금을 못 받는 그런 불상사는 많이 사라질 것으로 보인다.

즉 건물주는 임대차기간만료 3개월 전부터 임대차 종료시까지 정당한사유가 없는 한 임차인이 주선한 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 보장해야하고, 위반시 손해를 배상해야한다.

즉 건물주도 임차인의 권리금회수기회를 보장해야 할 의무가 있게 된 것이다. 만시지탄이지만 이제라도 법제화가 이루어져 다행인 것 같다.

다만, 이 개정법률이 임차인의 권리를 강화한 것은 분명 맞지만, 반대로 건물주(임대인)의 재산권행사를 침해할 수 있는 여지가 있어 법적, 사회적 논란이 예상됨으로 형평 원칙상 이에 대한 문제점도 보완할 필요가 있다고 생각한다