노권일 한국감정원 감정평가사

부동산과 관련하여 일반인들은 개별공시지가, 표준지공시지가, 개별주택가격, 공동주택가격 등 많은 행정가격정보와 접하게 된다. 부득이 본인의 부동산이 보상대상이 된 경우에도 개별공시지가, 표준지공시지가 및 토지보상가격의 차이점을 이해하지 못하는 경우가 종종 있다.
이러한 차이점에 대한 이해부족으로 개별공시지가 등의 인상을 요구하여 자신의 세금부담 만을 가중하는 결과를 초래하는바 그 차이점의 정확한 이해가 필요하다.

공시지가는 용어의 혼동이 있을 수 있지만, ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의거 표준지공시지가와 개별공시지가로 구분되며 일반적으로 공시지가는 표준지공시지가를 말한다.
표준지공시지가는 국토해양부장관이 전국의 개별토지(약 2,750만 필지) 중 대표성 있는 50만 필지를 선정, 조사하여 공시하는 것으로서 매년 1월1일 기준 표준지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말하며, 통상적으로 매년 2월말에 고시한다.
개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 관할 시장·군수·구청장이 조사한 개별 토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여 토지가격비준표 상의 토지특성차이에 따른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 산정한 후 일정 절차를 걸쳐 시장·군수·구청장이 결정ㆍ공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말하며, 대부분의 토지는 7월1일 기준으로 10월31일까지 결정·공시하며 분할·합병등이 발생한 토지는 1월1일 기준으로 5월31일까지 결정·공시한다.

표준지공시지가는 개별공시지가의 산정기준은 물론 국가·지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가(보상평가, 담보평가 등)하는 경우에 그 기준으로 적용하고 있다. 반면, 개별공시지가는 토지관련 국세(양도소득세 등) 및 지방세(취득세 등) 부과기준과 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준으로 활용된다.
토지보상가액은 보상의 일반법인 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’의 규정에 의하여 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점·협의성립시 또는 재결시까지의 관계법령에 의한 당해토지의 이용계획, 지가변동률 및 생산자물가상승률, 기타 토지의 위치·형상·환경·이용 상황 등을 참작하여 2인 이상의 감정평가사업자가 평가하여 산출평균한 가격으로 결정된다.

따라서, 토지보상가액은 그 평가의 기준이 표준지공시지가로 개별공시지가와는 무관하며, 개별공시지가와 토지보상가격은 적용법령과 토지의 평가주체 및 평가방법 등이 상이하며 전혀 관계가 없는 것이다.
평가 방법상의 차이점 중 빈번하게 접하는 민원에 대해 살펴보면, 예컨대 도시계획시설 도로에 저촉된 토지가 해당 도로사업에 편입되어 보상되는 경우 토지보상가액은 도로에 저촉된 사유 즉, 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행(도로사업)을 직접 목적으로 가하여진 경우인바, 그 제한이 없는 상태를 상정하여 평가하게 된다. 다시 말해 도로저촉이 없는 토지를 상정하여 평가하게 된다. 반면, 표준지공시지가 및 개별공시지가는 도시계획시설 도로에 저촉된 토지의 경우 그 저촉을 감안하여 평가 및 산정하게 되는바 상이하다.

결론적으로 토지보상가액은 개별공시지가와 전혀 상관이 없으며 표준지공시지가를 기준으로 산정되는 점에서 보상금액의 인상을 위해 개별공시지가를 높이는 일은 없어야 할 것이며, 상기한 부분에 대한 정확한 이해를 통해 자신의 재산상 손해가 없어야 하겠다.