‘난개발’을 국어사전에서 찾으면 ‘도시, 산림 따위를 어지럽고 무분별하게 개발하는 일’이라고 나온다. 난개발은 종합적인 토지이용계획이 없이 기존 시가지 주변으로 밀집 또는 산발적으로 개발이 이루어져서 진입도로·상하수도 등 기반시설과 주민생활에 필요한 공공시설 및 복리시설이 제대로 공급되지 못하는 현상을 말한다.

요즈음 처럼 경기가 어려운 상황에 난개발을 걱정한다고 하면 이상하게 생각하는 사람도 있을지 모르겠다. 하지만 도시 외곽으로 조금만 나가 보면 공장, 음식점, 축사, 주택 등이 무질서하게 입지하여 있고 그 모습 또한 볼품이 없다. 보전가치가 높은 산지를 무분별하게 절토하여 공장이 들어서기도 한다.

도로, 주차장, 환경시설 등이 정비되지 않은 채 개별입지가 늘어나는 경우 심각한 기반시설 부족 문제와 주거환경 악화를 야기한다. 심지어 허가 받기 쉬운 창고·축사·버섯재배사와 같은 농업용 시설을 설치한 후 불법적으로 용도변경하여 음식점·물류창고·공장 등으로 활용하는 사례도 많다. 경기활성화를 위한 규제완화 분위기에 편승하여 난개발이 이루어지고 있는 것을 걱정하는 것이다.

도시 주변지역에 난개발이 이루어지는 원인은 무엇일까? 무엇보다도 개발이익 때문이다. 소위 계획입지라고 일컬어지는 산업단지나 용도지역상 공업지역에 공장이 입지하는 것에 비해 개별입지를 하는 경우 조성원가를 약 20퍼센트 정도 줄일 수 있다. 또한 지가나 교통여건, 영업환경 등을 고려하여 원하는 곳을 선택할 수 있고, 입지허가를 받으면 사후적으로 간섭을 덜 받는다는 것도 개별입지를 택하게 하는 요인이다.

제도운영이나 지자체의 집행과정에도 허술한 면이 있다. 비도시지역에서는 계획적 개발수법인 지구단위계획 활용이 저조하고, 느슨하고 추상적인 기준과 심의 절차를 거쳐 개발행위허가가 이루어진다. 개발행위가 주로 이루어지는 관리지역에 대한 전반적인 관리방향도 없다. 상대적으로 개발에 적합하지 않은 산지의 전용허가가 더 쉬워 산지를 무분별하게 훼손하기도 한다. 불법으로 이루어지는 용도변경에 대해 적발하기도 쉽지 않다. 적발된다 하더라도 제재가 약해 불법이 반복적으로 행해지고 있는 상황이다.

이러한 난개발 문제를 해결하기 위해서는 개별입지 보다 계획입지가 활성화되도록 제도를 개선하고, 비도시지역에 대한 관리체계 정비와 지자체의 관리 강화가 필요하다.

계획입지 유도를 위해서는 인센티브를, 개별입지 유도억제를 위해서는 부담을 강화하는 방안을 생각할 수 있다. 준산업단지와 공장입지유도지구에 입지하는 경우 인센티브를 확대하고, 개별입지에 대해서도 계획입지에 준하는 기반시설을 확보하도록 하는 것도 필요하다.

불법 용도변경에 대한 단속도 중요하다. 관련된 기관들과 합동으로 단속반을 편성하여 수시로 점검?단속하여 불법행위를 엄단할 필요가 있다. 불법행위에 대한 법적제재 조치도 강화할 필요가 있다. 건축법상 이행강제금을 상향 조정하고, 일정 횟수 이상 불법용도 변경이 적발되는 경우 건축허가를 취소하는 방안도 필요하다. 농업용시설의 물류창고 변경 활용을 방지하기 위해 물류창고 등록제를 확대하는 방안도 검토할 필요가 있다.

저렴한 토지가격, 기반시설 설치 부담 제외, 개발 이후 지가상승 등에 따라 발생하는 이익은 일부 개인이 전적으로 향유하는 것임에 반해 난개발로 인한 사회적 비용은 국민들과 미래세대의 몫이 된다. 난개발은 경관을 해치는 것은 물론이고 도시의 건전한 성장과 발전을 저해한다. 이로 인해 도시의 경쟁력 나아가 국가경쟁력을 저하시킨다. 중앙정부 차원의 제도적 보완책 마련도 중요하지만 난개발을 묵인하지 않으려는 지자체의 의지가 더 중요하다.

한번 훼손된 국토를 다시 복원하려면 훨씬 더 많은 시간과 비용이 든다. 우리가 살고있는 국토와 도시는 현재를 살고 있는 우리들만의 것이 아니라 앞으로 나고 살아가야 할 후손들에게 물려줄 소중한 자산이다. 잘 관리하여 건전하게 발전할 수 있도록 더 많은 관심과 노력이 필요하다.